Otel / turizm varlığı — Sektörel İnceleme Rehberi

Kimlik ve mülkiyet

Otelde değer, taşınmazın kendisi kadar işletme hakkının yapısında saklıdır; bu yüzden ilk netleşmesi gereken katman budur.

• Tapu, kira, üst hakkı veya işletme hakkı yapısı nedir?
• Varlığın sahibi ile işletmeci aynı taraf mı?
• Satış varlık satışı mı, şirket/hisse satışı mı, işletme devri mi?
• Ortaklar veya aile üyeleri arasında işlem onayı tamam mı?

Ruhsat ve izinler

Turizm belgesinin ve ruhsatların kime bağlı olduğu, işlemin türünü ve devir takvimini doğrudan belirler.

• Turizm işletme belgesi var mı?
• Belediye ruhsatları güncel mi?
• Belge işletmeye mi, şirkete mi, kişiye mi bağlı?
• Devir için ayrıca idari izin gerekiyor mu?
• İmar, yapı kullanım ve kıyı/orman/sit gibi özel durumlar var mı?

Finansal ve operasyonel yapı

Rakamlar tek başına değil; sezonluk dalga, kanal bağımlılığı ve kilit kişi riskiyle birlikte okunur.

• Son 3 yıl doluluk, ADR, RevPAR, gelir ve gider yapısı nedir?
• Sezonluk dalgalanma ne kadar yüksek?
• Online satış kanalları ve acente bağımlılığı nedir?
• Personel yapısı ve kilit yönetici bağımlılığı var mı?
• Bakım, yenileme ve yatırım ihtiyacı hesaplandı mı?

Değer yaratma potansiyeli

Bu bölüm fiyat vaadi değildir; yatırımcının dosyada arayacağı gelişim alanlarını önceden adlandırır.

• Marka/zincir entegrasyonu mümkün mü?
• Oda, F&B, spa, toplantı, düğün, beach, rezidans gibi ek gelir alanları var mı?
• Dijital satış ve gelir yönetimiyle iyileşme potansiyeli var mı?
• Yenileme sonrası kategori yükseltme mümkün mü?
• Satış sonrası işletmeci değişimi değer yaratır mı?

Sat-geri kirala senaryosu

İşlem her zaman tam çıkış değildir: sahibin satıp işletmeci-kiracı olarak kaldığı yapılar turizmde giderek daha sık konuşuluyor. Bu senaryoda yukarıdaki soru setine kira sürdürülebilirliği, bakım-yenileme yükümlülüğünün dağılımı ve vade sonu düzenlemeleri eklenir; ayrıntı için Sat ve Geri Kirala rehberine bakın.

Veri odasıyla ilişkisi

Bu sorular ön inceleme çerçevesidir; belgeli karşılıkları, NDA sonrasında TuğraVarlık Kasası'nda sınıf sınıf ve kayıt altında açılır. Sınıfların tam haritası için Veri Odası Belge Sınıfları rehberine bakın.

Bu rehber ne değildir

• Bağımsız denetim, hukuk, vergi veya değerleme raporu değildir.
• Soruların tamamı her dosyada uygulanmaz; kapsam işleme göre daralır/genişler.
• Yatırım tavsiyesi veya işlem garantisi değildir.

Bu içerik yatırım tavsiyesi, değerleme, hukuki görüş veya işlem garantisi değildir; işlem hazırlığı ve farkındalık amacıyla hazırlanmıştır.

İlgili sorular

• 24. Veri odası nedir?
• 27. Platform due diligence yapar mı?
• 63. Satıcı yanlış bilgi verirse ne olur?

Ön değerlendirme başvurusu